36회 감정평가사 1차 시험 / 부동산학원론 / 이의신청

1. 36회 시험 문제 중 수험생에게 이의신청 제기를 요구받은 문제와 강사가 이의신청이 가능하다고 판단한 문제는 총 4문제(82번, 83번, 97번, 113번)이다.

2. 매년 말하지만, 이의신청이 반드시 옳고, 그름만을 판단하는 것은 아니기 때문에 신청된 모든 이의가 받아들여지지는 않을 것입니다.

3. 일단 이의신청을 제기하고, 최종 판단이 나오기 전이라도, 계획에 맞춰서 2차 시험을 위해 공부해야 합니다. 항상 최종 목적지는 2차 합격에 있음을 명심하시어요.

- 화이팅. 입니다. 국승옥 강사 -

- 83번 문제 -

83. 다음 조건에 모두 해당하는 것은? (가답안 정답 ①)

○ 토지 위에 건물 등의 정착물이 없다.

○ 사용을 제약하는 권리의 부착이 없다.

○ 수익을 제약하는 권리의 부착이 없다.

① 갱지      ② 저지      ③ 나지      ④ 공지      ⑤ 필지

■ 이의신청 내용 : 83번 문제에서 ①과 함께 ③번도 정답이다.

1. 일본의 감정평가이론의 갱지(更地)와 우리나라 감정평가이론의 나지(裸地)는 동일한 의미이다. 따라서 ③도 정답이다.

2. 「표준지공시지가 조사⋅평가 기준」제2조(정의) 제4호 나지의 용어 정의에 의하면 ③도 정답이다.

3. 기존에 출제된 공인중개사 기출 지문, 감정평가사 기출 지문에 의하면 ③도 정답이다.

■ 이의신청 근거

「표준지공시지가 조사⋅평가 기준」제2조(정의) 제4호

4. "나지"란 토지에 건물이나 그 밖의 정착물이 없고 지상권 등 토지의 사용ㆍ수익을 제한하는 사법상의 권리가 설정되어 있지 아니한 토지를 말한다.

[2010년 공인중개사 / 부동산학개론 / 21회 기출문제]

04. (  )에 들어갈 내용으로 옳은 것은? (정답 : ③번)

토지에 건물이나 그 밖의 정착물이 없고 지상권 등 토지의 사용․수익을 제한하는 사법상의 권리가 설정되어 있지 아니한 토지를 ( A )라 하고, 주거․상업․공업용지 등의 용도로 이용되고 있거나 이용목적으로 조성된 토지를 ( B )라 하고, 용도지역 상호간에 다른 지역으로 전환되고 있는 지역의 토지를 ( C )라 하고, 용도지역 내에서 지역 간 용도변경이 진행되고 있는 토지를 ( D )라 한다.

① A － 나지, B － 필지, C － 후보지, D － 이행지

② A － 나지, B － 택지, C － 이행지, D － 후보지

③ A － 나지, B － 택지, C － 후보지, D － 이행지

④ A － 획지, B － 나지, C － 후보지, D － 이행지

⑤ A － 필지, B － 획지, C － 이행지, D － 후보지

[2014년 공인중개사 / 부동산학개론 / 25회 기출문제]

01. 건부지(建附地)와 나지(裸地)의 특성에 관한 설명으로 틀린 것은? (정답 : ③번)

① 나지란 지상에 건물 기타 정착물이 없는 토지이다.

② 나지는 지상권 등 토지의 사용․수익을 제한하는 사법상의 권리가 설정되어 있지 않은 토지이다. (옳은 지문)

③ 건부지가격은 건부감가에 의해 나지가격보다 높게 평가된다.

④ 건부지는 지상에 있는 건물에 의하여 사용․수익이 제한되는 경우가 있다.

⑤ 건부지는 건물 등이 부지의 최유효이용에 적합하지 못하는 경우, 나지에 비해 최유효이용의 기대가능성이 낮다.

[2024년 공인중개사 / 부동산학개론 / 35회 기출문제]

02. 토지에 관련된 용어이다. (   )에 들어갈 내용으로 옳은 것은? (정답 : ②번)

( ㉠ )： 지적제도의 용어로서, 토지의 주된 용도에 따라 토지의 종류를 구분하여 지적공부에 등록한 것

( ㉡ )： 지가공시제도의 용어로서, 토지에 건물이나 그 밖의 정착물이 없고 지상권 등 토지의 사용․수익을 제한하는 사법상의 권리가 설정되어 있지 아니한 토지

① ㉠： 필지, ㉡： 소지           ② ㉠： 지목, ㉡： 나지

③ ㉠： 필지, ㉡： 나지           ④ ㉠： 지목, ㉡： 나대지

⑤ ㉠： 필지, ㉡： 나대지

- 97번 문제 -

97. 부동산의 투자과정에서 수익률에 관한 설명으로 옳은 것은? (가답안 정답 ②)

① 기대수익률은 본질적으로 사후수익률을 의미한다.

② 기대수익률은 시장이자율에 비례하고, 자산의 위험에도 비례한다.

③ 기대수익률이 요구수익률보다 높으면, 대상부동산의 수요가 증가하여 요구수익률이 하락한다.

④ 명목이자율로서 무위험이자율은 실질이자율에서 물가상승률을 차감한 값이다.

⑤ 내부수익률이 요구수익률보다 큰 경우나 순현재가치가 1보다 큰 경우에는 투자하지 않는다.

■ 이의신청 내용 : 97번 문제에서 ③번도 정답이 될 수 있다.

■ 이의신청 근거

1. 기대수익률이 높으면, 대상부동산의 수요가 증가하고, 그 결과 부동산 가격(투자금액)이 상승하기 때문에 기대수익률은 하락한다. 그런데 기대수익률이 하락하면, 일반적으로 투자자 자신의 자본의 기회비용인 요구수익률도 하락하는 경향이 있다. 따라서 ③번도 옳은 지문이 될 수 있다.

2. 제시된 상황에서 기대수익률이 하락하는 것은 명확하나, 요구수익률이 하락하는 것이 틀린 지문이라고 단정할 수 없다. 따라서 ③번도 정답이 될 수 있다.

- 113번 문제 -

113. 부동산 경매에서 말소기준권리에 해당하지 않는 것은? (가답안 정답 ⑤)

① 압류      ② 가압류      ③ 전세권      ④ 저당권      ⑤ 지상권

■ 이의신청 내용 : 113번 문제에서 ③번 지문도 정답이 될 수 있다.

1. 기존 29회 기출문제(119번)과 36회 기출문제(113번)는 동일한 내용을 묻고 있으므로, ③번 지문도 정답이 될 수 있다.

2. 지상권이 명확히 정답이 되기 위해서는 전세권이라는 지문이 포함되어서는 아니된다.

■ 이의신청 근거

[2018년 감정평가사 / 부동산학원론 / 29회 기출문제]

119. 부동산경매에서 어떤 권리들은 말소촉탁의 대상이 되지 않고 낙찰자가 인수해야 하는 권리가 있다. 부동산경매의 권리분석에서 말소와 인수의 판단기준이 되는 권리인 말소기준권리가 될 수 없는 것은?

① 압류

② 전세권

③ 근저당권

④ 담보가등기

⑤ 강제경매개시결정등기

(정답 : ②번)

- 82번 문제 -

82. 준부동산에 관한 설명으로 옳지 않은 것은?

① 준부동산은 특정의 부동산, 동산과 부동산의 집단을 말한다.

② (생략)

③ (생략)

④ (생략)

⑤ (생략)

■ 이의신청 내용 : 82번 문제에서 ①번도 정답이 될 수 있다.

1. ①번 지문은 준부동산의 의미를 묻고 있는데, 준부동산은 민법상의 부동산(토지 및 정착물)은 아니지만, 부동산처럼 취급되는 동산 또는 권리를 의미한다. 따라서 ‘특정의 부동산’을 언급한 것은 명확한 지문이라고 할 수 없다. 따라서 ①번도 정답이 될 수 있다.

2. ①번 지문에서 제시된 내용(‘특정의 부동산, 동산과 부동산의 집단’)은 공장재단 또는 광업재단을 상정한 것으로 준부동산의 예외적인 사례인데, 예외적인 사례를 의미로 제시한 것은 명확한 지문이라고 할 수 없다.

3. 준부동산의 의미를 묻는 문제와 준부동산의 예시를 묻는 문제를 기존의 기출문제는 명확히 구분하고 있다.

■ 이의신청 근거

[2016년 공인중개사 / 부동산학개론 / 27회 기출문제]

03. 부동산의 개념에 관한 설명으로 틀린 것은?

① 복합개념의 부동산이란 부동산을 법률적․경제적․기술적 측면 등이 복합된 개념으로 이해하는 것을 말한다.

② 민법상 부동산은 토지 및 그 정착물을 말한다.

③ 기술적 개념의 부동산은 생산요소, 자산, 공간, 자연 등을 의미한다.

④ 준부동산은 등기․등록의 공시방법을 갖춤으로써 부동산에 준하여 취급되는 특정의 동산 등을 말한다. (옳은 지문 / 의미를 묻는 지문)

⑤ 토지와 건물이 각각 독립된 거래의 객체이면서도 마치 하나의 결합된 상태로 다루어져 부동산 활동의 대상으로 인식될 때 이를 복합부동산이라 한다.

[2019년 감정평가사 / 부동산학원론 / 30회 기출문제]

04. 부동산의 개념에 관한 설명으로 옳지 않은 것은?

① 토지는 제품생산에 필요한 부지를 제공하는 생산요소이다.

② 토지는 생활의 편의를 제공하는 최종 소비재이기도 하다.

③ ｢민법｣상 부동산은 토지 및 그 정착물이며, 부동산 이외의 물건은 동산이다.

④ 준부동산에는 등기나 등록수단으로 공시된 광업재단, 공장재단, 선박, 항공기, 어업권 등이 있다. (옳은 지문 / 예시를 묻는 지문)

⑤ ｢입목에 관한 법률｣에 의해 소유권보존등기를 한 입목은 토지와 분리하여 양도할 수 없다.